万科的行业地位

尽管目前深陷困境，但万科作为中国房地产行业的头部企业，当前仍保持行业前三的市场地位。

2024年上半年以1273.3亿元合同销售金额稳居行业第三，仅次于保利发展和中海地产；2024年一季度销售金额579.8亿元同样位列前三。

2024年一季度合同销售面积391.1万平方米，位居行业第一；2024年前11个月销售面积排名全国第二。

虽然近年净利润承压，万科的整体规模仍具竞争力。2024年实现营业收入超3400亿元，总资产规模庞大。2024年品牌价值达104.62亿美元，虽同比有所下降，但仍为房地产行业前列。2025年位列中国企业500强第79名，在房地产行业中排名第二。

万科现状

一、深陷财务困境

1、巨额亏损：2024年净亏损495亿元，创历史纪录；2025年上半年归母净利润亏损119.47亿元，同比下降21.3%。

2、债务压力：截至2024年末，有息负债3612.8亿元，其中一年内到期的占43.8%(1582.8亿元)，而货币资金仅881.6亿元。

3、现金流紧张：2025年一季度，万科每月"烧钱"30亿元，非受限现金环比减少15%，现金短债比降至0.46。

二、面临经营困境

1、销售下滑：2025年上半年销售金额691.1亿元，同比下降45.7%。

2、资产减值：2024年计提减值损失335.5亿元，包括存货跌价准备(70.6亿元)和信用减值损失(264亿元)。

3、毛利率下降：2024年房开业务毛利率仅9.53%，比2023年下降5.88个百分点。

陷入经营困境的深层次原因

一、市场因素

1、市场需求萎缩：从2022年开始，房地产市场从"卖方市场"转向"买方市场"，购房者信心不足，观望情绪浓厚。

2、土地成本倒挂：在市场火热时高价拿地，后来房价下跌，导致"面粉比面包贵"。

3、政策调控影响："三条红线"政策限制了房企融资规模，融资成本上升、融资渠道变窄。

4、行业周期调整：房地产行业供求关系发生重大变化，高杠杆、高周转模式难以为继。

二、公司利润被高管（职业经理人）掏空

事实证明，万科当前困境的核心原因在于，公司高管通过复杂的金融手段和关联交易，长期将公司利润转移至个人或关联方，导致国资股东巨额亏损。

长期以来，万科内部这些蛀虫利用职权，在中国房地产发展的黄金期，通过各种手段不断蚕食企业利润，中饱私囊，将企业盈利转变为私人财产。

1、利润转移模式

万科高管通过“名股实债”方式，以博商资管为中介，吸引招商基金、东方资产等机构资金参与项目，名义上为股东投资，实际为低息借贷。高管从中获取固定收益，而机构仅收取5%左右利息，形成利润截留 。

2、体外循环操作

公司通过设立“万鹏”“红色崛起”等数百家关联公司，虚构交易、低价转让资产（如车位、写字楼），将利润转移至管理层控制的“影子钱袋”。例如，市价20万的车位以5万出售，评估15亿的写字楼以9亿转让 。

事实上，在祝九胜的操控下，万科偏离房地产主业，名义上是房企，实际上已变成了一家金融公司。祝九胜主导成立了3000余家资金中介公司，通过非法放贷、项目资金挪用等方式偏离房地产主业，具体操作模式：

1、成立“影子银行”进行高利贷业务，涉及金额超百亿；

2、通过控制合作方借款节奏侵占利润，形成“资金池”；

3、引导小股东向鹏金所融资，涉嫌非法吸收公众存款。

上述行为暴露出公司风控失效、信息披露缺失等问题，最终导致系统性风险积聚。

3、国资管理制度存在缺陷、漏洞百出，监管形同虚设

深圳地铁作为第一大股东，因“所有者缺位”未能有效监督。在此之前，管理层长期利用“事业合伙人制”架空董事会，通过鹏金所等平台截留低息输血资金的利差 。自2017年深铁入主以来，其对万科的投资账面浮亏可能高达700亿元 。

4、财务与市场影响

2023年万科净利润腰斩，31年首次不分红，经营性现金流净流入下降至39.1亿元，货币资金998.1亿元虽高于短期负债，但利润下滑加剧了市场对其治理能力的质疑 。

三、内部管理问题

1、嘴上喊着要“活下去”，可是身体却很诚实

从2018年开始，万科董事长郁亮就在各种场合高喊“活下去”，成为企业的标志性口号。结果六年过去了，大家发现，原来“活下去”只不是个幌子。

数据显示，从2018年到2021年期间，万科采取激进的拿地策略，每年拿地的投入都超过一千亿，债务总额从几千亿一路飙到了一万五千亿。甚至在“三道红线”出台后，仍不肯收手，2021年上半年拿地金额仍高达962亿元。足以见得郁亮等高管对于房地产唾手可得高额利润的贪婪。

不过，这一点也不足为奇，因为贪婪本来就是人性的弱点。作为万科的管理层和员工们，屁股自然决定了脑袋，因为他们的奖金、分红、江湖地位，每一项都与跟公司的扩张规模和利润表上的数字挂钩。

2、战略转型滞后

尽管提出"城乡建设与生活服务商"战略，但实际操作中遭遇困难，多元业务尚未形成规模效应。

3、投资决策屡屡失误

部分投资项目兑现度和盈利能力未达预期，导致资金沉淀。

4、多元化布局摊子铺得过大，眼高手低

2014年后激进多元化，包括物流、商业地产、长租公寓等，消耗大量资金流，缺乏实际操作能力。

5、管理机制缺陷

管理层频繁变动，战略稳定性和执行效率受到影响。

6、风控严重不足

万科长期依赖“高杠杆、高周转”模式扩张，2012年引入建行祝九胜后，过度依赖金融工具（如盈安合伙计划、B转H）导致负债率攀升。

截至目前（2025年11月11日），万科的有息负债为4,065亿元，其中一年内到期的非流动负债为1347亿元，占比约37.0%，短期偿债压力巨大。

2023年融资模式从“总对总”改为“项目制”，资金需按工程进度投放并受预售资金监管，导致万科部分项目资金“拿不出来”。一系列管理失误导致公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性。

尽管金融机构给予1-3年缓冲期，但短期偿债压力仍存。未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性。

四、市场信心受损

2024年4月，曝出烟台百润置业等企业实名举报万科高管涉嫌偷税漏税、挪用资金等事件后，万科股价暴跌近90%。尽管深圳国资委表态支持，但市场对万科长期经营能力存疑。

万科的自我救赎

1、资产处置与盘活

2023年以来累计盘活项目64个，涉及货值约785亿元。2025年上半年通过现房、尾盘、车位、商办等非核心资产专项去化，回笼超150亿元现金。出售广信资产包等"史诗级资产"，快速回笼资金。

2、大股东支持

深铁集团累计提供借款近260亿元，利率低至2.34%。深圳国资委表态将持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式支持万科。

3、经营调整

聚焦主业：加速资金回笼，剥离非核心业务。产品力提升：将"好房子"标准化，形成24项产品标准和520项设计要求的模块化"产品手册"。

4、管理优化

树立敬业、专业、干净的企业文化，健全治理规范、内控有效、阳光透明的管理体系。

未来展望

尽管万科获得深地铁全力支持，但未来市场复苏前景仍显渺茫，目前新房需求疲软、资产贬值压力持续，销售和盈利复苏短期内仍难见底。

万科表外负债风险严峻，包括合作项目担保（872亿元）及永续债利率跳升可能进一步加剧财务压力。由此可见，万科短期内能否扭转颓势仍存在较大的不确定性。

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